Eksproprijacija je postupak koji prati infrastrukturni razvoj svake zemlje, posebno kada je u pitanju izgradnja i rekonstrukcija objekata od nacionalnog značaja. Mnogi građani se prvi put suočavaju sa ovim procesom, zbog čega je važno razumeti ključne aspekte eksproprijacije i prava koja vlasnici nepokretnosti imaju tokom ovog postupka.
Eksproprijacija predstavlja zakonom uređen proces prelaska privatne svojine u javnu, ali pod uslovom da postoji javni interes, koji mora biti prethodno utvrđen Zakonom ili odlukom Vlade. Zbog toga, vlasnici nepokretnosti često traže pravnu pomoć kako bi zaštitili svoja prava, posebno kada je reč o adekvatnoj naknadi za eksproprisanu imovinu.
Šta je eksproprijacija?
Eksproprijacija je zakonom uređen proces kroz koji država ili javna institucija stiče privatnu imovinu u cilju ostvarivanja javnog interesa, poput izgradnje puteva, bolnica, škola i drugih infrastrukturnih objekata od značaja. Pre nego što postupak eksproprijacije započne, mora se utvrditi javni interes, a za to je nadležna Vlada ili zakonodavno telo koje donosi odluku o eksproprijaciji.Eksproprijaciju uređuje Zakon o eksproprijaciji. Dok odgovore za neka dopunska pitanja daje Zakon o planiranju i izgradnji, posebno na pitanja vrste namene zemljišta i određivanja naknade kod eksproprijacije za potrebe izgradnje linijskih infrastruktura.
Kako funkcioniše postupak eksproprijacije?
Nakon što se utvrdi javni interes, krajnji korisnik eksproprijacije podnosi predlog lokalnim vlastima, koje dalje obaveštavaju vlasnike nepokretnosti koje su predmet eksproprijacije. Nakon što vlasnici daju svoje mišljenje o predlogu, nadležni organ donosi rešenje o eksproprijaciji.
Važno je napomenuti da vlasnici nepokretnosti imaju pravo na pravičnu naknadu za svoju imovinu. Prema Zakonu, ova naknada ne može biti niža od tržišne vrednosti nepokretnosti. Ukoliko se vlasnici ne slože sa ponuđenom naknadom, naknadu će utvrditi sud.
Koja su prava vlasnika nepokretnosti?
Vlasnici imaju pravo na naknadu koja uključuje tržišnu vrednost nepokretnosti, ali i nadoknadu za sve biljne zasade ili građevinske objekte na zemljištu. Međutim, u praksi se često dešava da ponuđena naknada od strane krajnjeg korisnika eksproprijacije ne odgovara stvarnoj tržišnoj vrednosti, jer se procena vrši na osnovu poreske uprave, koja ne uzima u obzir sve faktore tržišta.U slučaju neslaganja, vlasnici imaju pravo da zatraže sudsku procenu, gde sudski veštaci mogu proceniti realnu vrednost imovine. Ovaj postupak se vodi pred osnovnim sudom prema mestu gde se nalazi nepokretnost i obavlja se po pravilima vanparničnog postupka.
Namena i vrsta eksproprisanog zemljišta
Jedan od najčešćih problema u postupku eksproprijacije je definisanje namene zemljišta. Zakon o planiranju i izgradnji jasno propisuje da stupanjem na snagu planskog dokumenta kojim je promenjena namena zemljišta u građevinsko, vlasnici tog zemljišta stiču prava i obaveze kao da je reč o građevinskom zemljištu, bez obzira na to da li je promena upisana u katastru.
Prema ranije važećim zakonskim odredbama Zakona o planiranju i izgradnji, bez obzira na to što se zemljište vodilo kao poljoprivredno ili šumsko u katastarskim evidencijama, vlasnici su imali pravo na naknadu kao da je zemljište građevinsko ukoliko je njegova namena promenjena planskim aktom.
Međutim, izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji koje su usvojene 2023. godine promenjene su navedene odredbe zakona, te je prema novim odredbama predviđeno da za zemljište koje se ekspropriše radi izgradnje linijske infrastrukture od javnog značaja, ranijim vlasnicima pripada naknada za poljoprivredno zemljište, iako mu je namena promenjena.
Ukratko, izmene i dopune Zakona o planiranju i izgradnji iz 2023. godine nisu donete u interesu građana – sopstvenika nepokretnosti, ali im u svakom slučaju sleduje naknada u visini tržišne vrednosti eksproprisane nepokretnosti.
Koliko traje postupak eksproprijacije?
Trajanje postupka eksproprijacije može varirati. Uobičajeno, postupak traje nekoliko meseci, ali može biti produžen ukoliko dođe do nesuglasica oko naknade. Ako se vlasnici i krajnji korisnik ne dogovore u roku od 60 dana od pravnosnažnosti rešenja o eksproprijaciji, postupak prelazi na sud, gde dalje traje u zavisnosti od složenosti slučaja.
Zašto angažovati advokata za eksproprijaciju?
Postupak eksproprijacije može biti složen i dugotrajan, a vlasnici nepokretnosti se često suočavaju sa pravnim izazovima koje nije lako samostalno prevazići, kao na primer, eksproprijacija preostalog dela nepokretnosti. Iako ne postoji zakonska obaveza da vlasnici angažuju advokata, preporuka je da se angažuje pravni zastupnik specijalizovan za eksproprijaciju. Advokat za eksproprijacije može pružiti ključnu pomoć tokom postupka, kako pred organima uprave, tako i u sudskom postupku, posebno kada je reč o dokazivanju tržišne vrednosti i namene zemljišta.
Advokat Ivana Tomić je govorila o postupcima eksproprijacije na projektu izgradnje deonice Preljina-Požega, gde je istakla ključne izazove sa kojima se vlasnici nepokretnosti suočavaju. Video sa njenog gostovanja možete pogledati na sledećem videu.
Stav advokata
Ukratko, eksproprijacija je proces koji često dovodi do nesuglasica između vlasnika nepokretnosti i krajnjih korisnika. Zbog toga je važno biti informisan o svojim pravima i obavezama, kao i o mogućnostima zaštite svojih interesa kroz pravne mehanizme. Pravna pomoć je od suštinskog značaja, posebno kada je reč o utvrđivanju pravične naknade za eksproprisane nepokretnosti. Angažovanje advokata može biti od ključne pomoći kako bi se osiguralo da postupak eksproprijacije prođe pravedno i u skladu sa zakonom.
